1.国内第一只REITs投资基金是鹏华美国房地产基金。什么是房地产投资信托基金？REITs是房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts)的简称，是一种通过发行收益信托证书的方式集合大部分投资者资金，由专业机构管理不动产投资，并将综合投资收益按比例分配给投资者的证券。

2.通过REITs投资，普通投资者可以像其他高流动性证券一样参与大规模收益型房地产组合投资，获得与直接投资房地产类似的投资收益。

3.REITs的收益来源于租金收益和资产增值，最大的特点是分红。

4.REITs在满足一定盈利条件的前提下，必须分配不低于应纳税所得额90%的红利。

5.在美国，REITs已经被投资者视为股票、债券、现金之外的第四种资产。

6.REITs的特点与其他房地产投资方式相比，REITs最大的特点就是资产质量高。

7.为了避免市场波动和空置业率的上升，REITs更倾向于购买优质地段的甲级楼盘，尤其是地标性建筑。

8，而且资产负债率也控制在合理水平。

9.同时，由于REITs有明确的法律要求，90%的应税收入必须以股息的形式分配给投资者，因此REITs为了避免股息的波动，会倾向于购买优质地段的优质房地产。

10.另外，由于REITs是在资本市场融资，在一些大型项目的竞争中有很强的优势，有利于在更好的地段获取资产。

11.REITs的第二个特点是利率高。

12.REITs享受税收优惠，分红以普通收益、资本利得、返还资本三种形式分配。

13.从长期的历史角度来看，过去35年REITs的年均股息率达到6%-8%左右，高于许多其他类型的资产，如标准普尔500或一些美国政府债券和公司债券，为投资者提供了稳定的收入来源。

14.让我举一个简单的例子:以标准普尔500为例。如果对其历史收益进行拆分，会发现收益的2/3来自价格变动，1/3来自分红变动。

15.而REITs的情况正好相反，2/3来自红利累计增加，1/3来自价格变动。

16.因此，分红对REITs的重要性是显而易见的。

17.REITs的第三个特点是长期回报好。从长期历史来看，过去35年REITs的平均收益率接近14%，已经超越了大部分资产的收益率。

18.REITs的第四个特点是与其他资产相关性低。例如，REITs与标准普尔500指数的相关系数仅为0.5，REITs与上证综指的相关系数仅为0.1。因此，将REITs放入投资组合，可以起到分散风险的作用。

19.REITs的第五个特点是优秀的流动性。

20.房地产是一种流动性相对较差的资产类别，变现或交易的程序复杂且成本较高。

21.REITs的模式使得交易更加困难和复杂的房地产可以在二级市场交易，所以REITs的出现解决了房地产的流动性问题。

22.截至目前，美国REITs总市值超过5000亿，日交易量超过40亿美元，是一个流动性非常强的市场。

23.房地产投资信托基金的第六个特点是良好的公司治理。

24.法律法规规定REITs必须将应税收入的90%以分红的形式分配给投资者，这在一定程度上限制了管理层将多余的资金用于对投资者毫无意义的活动，降低了代理风险。

25.REITs优异的回报率来自良好的行业治理。

26.根据美国机构股东服务公司(ISS)的统计数据，在其跟踪监测的24个行业中，REITs行业的公司治理商数(CGQ)最高。

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